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詞條名：小產(chǎn)權(quán)房壞處詞條類別：土地百科上一條：房地產(chǎn)他項權(quán)證下一條：袁隆平的故事

小產(chǎn)權(quán)房壞處

　　小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當時的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。

目

錄

　　1 ? 什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　1.1 ? 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義

　　小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　1.2 ? 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類

　　從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：（1）利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。（2）建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。（3）直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。

　　1.3 ? 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位

　　由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護的法定產(chǎn)權(quán)。

　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

　　2 ? 小產(chǎn)權(quán)房的由來

　　我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農(nóng)村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農(nóng)村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農(nóng)村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲泻蟛趴梢杂糜诜康禺a(chǎn)的開發(fā)，然后進行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地的二元式劃分，導(dǎo)致了土地一級市場國家壟斷，造成二者事實上的不平等。一方面，農(nóng)民在征收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售；另一方面，現(xiàn)在城市房價太高，城鎮(zhèn)的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由于農(nóng)村房屋便宜，于是很多城鎮(zhèn)居民購買，這就是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因。

　　3 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：危害

　　3.1 ? 1、威脅耕地數(shù)量

　　在我國農(nóng)村土地承載著9億多農(nóng)民的“安居”和“生產(chǎn)”，同時承載著穩(wěn)定國家政權(quán)的重任，因此國實行十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。不僅對耕地實行特殊保護，還實行土地用途管理制度，嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。但是據(jù)國土資源部部長徐紹史透露：截止到2006年，我國耕地面積距離18億畝的警戒線只差2700萬畝，徐紹史表示，一旦18億畝耕地的底線被突破，國內(nèi)糧食將不能自給自足，中國將在糧食問題上面臨著受制于人的風(fēng)險。因此我國耕地保護現(xiàn)狀不容樂觀。而這與現(xiàn)實中大量農(nóng)業(yè)用地被用來開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房密切相關(guān)。如果繼續(xù)任由基層政府違法亂占、濫用土地，修建小產(chǎn)權(quán)房，必將威脅耕地數(shù)量，無法實現(xiàn)土地的宏觀合理利用，無法保障土地的集約化和節(jié)約化管理，最終損害國民根本利益，甚至影響國家的穩(wěn)定性。

　　3.2 ? 2、滋生腐敗

　　隨著城市地價、房價的上漲，小產(chǎn)權(quán)房價格也在逐年上漲。在這種環(huán)境下，集體土地的價值得到更多利益主體的關(guān)注。如解禁小產(chǎn)權(quán)房或疏于對小產(chǎn)權(quán)房的管理，可能發(fā)生大規(guī)模的土地占用、開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房行為，在有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的立法尚未成熟的情況下，還不能建立起對基層政府的有效監(jiān)督機制，無法保障將集體土地收益公平合理分配給集體經(jīng)濟組織中的成員，那么部分利益主體可能會趁勢將屬于集體所有的土地利益囊為己有。農(nóng)民失去了原本賴以生存的土地，甚至教育、旅游等公共用地，國家失去了土地出讓金、稅收等各種費用，結(jié)果卻是腐敗現(xiàn)象的增加。

　　3.3 ? 3、浪費了經(jīng)濟資源

　　小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)在某種程度上不利于節(jié)約經(jīng)濟資源。這一方面表現(xiàn)在部分高收入階層，其通過購買集體土地使用權(quán)修建奢侈、豪華別墅。另一方面表現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房在規(guī)劃建設(shè)、建筑材料選擇和施工技術(shù)等方面沒有政府監(jiān)管，因此其質(zhì)量可能難以保證，配套設(shè)施可能不完備，也可能不利于整個片區(qū)格局的可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致將來面臨被拆除的風(fēng)險。因此小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上造成了經(jīng)濟資源的浪費。

　　綜上，小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上有助于緩解城市住房需求，使得中低收入家庭暫時住有所居，但是其危害性也是顯而易見的。于民，盡管農(nóng)民從小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)中獲取了一定的利益，但是農(nóng)民也因此失去了賴以生存的土地，尤其是耕地，其今后生產(chǎn)生活必定受到重大影響；于國，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生使得國家喪失了土地出讓金等收益，不利益國家對土地資源利用的宏觀調(diào)控，損害了法律的權(quán)威性。因此，從民生的角度來審視，為保障農(nóng)民長久的生產(chǎn)、生活，維護農(nóng)民群眾根本利益，穩(wěn)定農(nóng)業(yè)發(fā)展，在我國目前國情下不適合全面解禁小產(chǎn)權(quán)以及賦予農(nóng)民集體對集體土地過多的處分權(quán)。

　　4 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：引發(fā)的問題

　　4.1 ? 1、農(nóng)民基本生活保障問題

　　目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地征用為國有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當?shù)卣块T和開發(fā)商瓜分了。對農(nóng)民來說，作為集體土地主人，“小產(chǎn)權(quán)”房將使他們（而不是開發(fā)商）成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規(guī)。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發(fā)和征用的利益——分紅。像中國這樣，一開發(fā)就把農(nóng)民的土地給開發(fā)商，農(nóng)民土地的增值只能由開發(fā)商和地方政府分享的模式，實質(zhì)上是一種“打貧濟富”的不合理分配。在這過程中，農(nóng)民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉(zhuǎn)性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農(nóng)民生活保障問題將會受到威脅。

　　目前，國家尚未出臺相關(guān)的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關(guān)于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農(nóng)民個體之間的關(guān)系來看農(nóng)民個體一般處于劣勢地位，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”房帶來的最為嚴重后果之一。

　　4.2 ? 2、購房者權(quán)利保障問題

　　我國的憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而集體所有制土地上的建筑將無法取得《房屋所有權(quán)證》，這也是此類住宅被稱為小產(chǎn)權(quán)住宅的一個最為重要的原因。不久前建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》也再次強調(diào)：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)”。所以在房屋產(chǎn)權(quán)上，“小產(chǎn)權(quán)”房一般只有土地使用權(quán)證，而無房屋所有權(quán)證。

　　此外，在“房地產(chǎn)開發(fā)活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產(chǎn)開發(fā)都是為法律所禁止，不能允許的，其實質(zhì)上造成國有資產(chǎn)的流失，損害國家、社會的公共利益”。以“小產(chǎn)權(quán)”房為標的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房子的所有權(quán)人也無法再行轉(zhuǎn)讓，如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規(guī)定也只補償給所有權(quán)人即村集體和村民。此外，這些“小產(chǎn)權(quán)”房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了“小產(chǎn)權(quán)”房的人，隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發(fā)嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。

　　5 ? 小產(chǎn)權(quán)房壞處：購買風(fēng)險

　　5.1 ? （一）法律效力風(fēng)險

　　“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

　　5.2 ? （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險

　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和升值有一定影響。

　　5.3 ? （三）政策風(fēng)險

　　購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。

　　5.4 ? （四）監(jiān)管缺位風(fēng)險

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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